Pflegeheim kaufen & Seniorenheim übernehmen

Auf Deal One findest du tagesaktuell Pflegeheime, Seniorenheime und stationäre Pflegeeinrichtungen zum Kauf aus Deutschland, Österreich und der Schweiz – inklusive Insolvenzen. Der demografische Wandel sorgt für einen dauerhaft wachsenden Markt: Bis 2035 werden in Deutschland über 4 Millionen Menschen auf professionelle Pflege angewiesen sein. Der Nachfolgebedarf bei inhabergeführten Einrichtungen ist enorm.

Mit dem KI-Alert von Deal One wirst du automatisch per E-Mail benachrichtigt, sobald ein neues Pflegeheim oder Seniorenheim deinen Suchkriterien entspricht – nach Region, Bettenzahl, Trägerschaft oder Umsatz. Kostenlos registrieren, Suchprofil anlegen, fertig.

Markt & Bewertung: Was kostet ein Pflegeheim?

Stationäre Pflegeeinrichtungen gehören zu den bewertungsintensivsten Objekten im KMU-Bereich. Die Preisfindung hängt stark von betrieblichen und regulatorischen Faktoren ab:

• Bewertungsmultiple: 10–14x EBITDA für hochwertige Häuser mit Belegungsquoten über 90 %
• Einflussfaktoren: Zulassung nach SGB XI, laufende Versorgungsverträge, Pflegesatzvereinbarungen mit den Kostenträgern
• Immobilie: Kauf mit oder ohne Liegenschaft? Gepachtete Einrichtungen sind deutlich günstiger im Einstieg, aber abhängiger vom Vermieter
• Trägerschaft: Privat, freigemeinnützig (Caritas, AWO, Diakonie) oder kommunal – beeinflusst Förderstruktur und Verhandlungsspielraum

Due-Diligence-Checkliste: Pflegeheim übernehmen

Vor der Übernahme einer Pflegeeinrichtung sind diese Punkte kritisch zu prüfen:

• Heimzulassung & Versorgungsvertrag: Läuft die Zulassung nach SGB XI auf den Betreiber oder das Objekt? Eine Neuzulassung kann Monate dauern.
• Belegungsquote: Alles unter 85 % Dauerbelegung ist kritisch für die Wirtschaftlichkeit. Historische Auslastung der letzten 3 Jahre prüfen.
• Personalschlüssel & Fachkraftquote: Die gesetzliche Fachkraftquote (meist 50 %) muss dauerhaft erfüllbar sein – Personalengpässe sind das größte operative Risiko.
• Pflegesatzvereinbarungen: Wann laufen die aktuellen Vereinbarungen mit den Krankenkassen aus? Nachverhandlungen können Monate dauern.
• Heimentgeltstruktur: Wie hoch ist der Eigenanteil der Bewohner vs. Sozialhilfeträger? Ein hoher Sozialhilfeanteil erhöht das Forderungsrisiko.
• Baulicher Zustand & Brandschutz: Heimrecht-Anforderungen (Einzelzimmerquote, Barrierefreiheit) variieren je Bundesland – investitionsstau prüfen.
• MDK-Geschichte: Prüfberichte des Medizinischen Dienstes der letzten 3 Jahre geben ein klares Bild über Qualitätsprobleme.

Häufig gestellte Fragen: Pflegeheim kaufen

Welche Zulassungen brauche ich für den Betrieb eines Pflegeheims?

Für den Betrieb einer stationären Pflegeeinrichtung in Deutschland benötigst du einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI sowie eine Vereinbarung über Pflegesätze nach § 85 SGB XI. Zusätzlich gelten die jeweiligen Landesheimgesetze (z. B. WBVG, HeimG) mit Anforderungen an Bau, Personal und Qualitätssicherung. Bei einer Übernahme prüfe, ob die Zulassung auf den neuen Betreiber übertragbar ist oder neu beantragt werden muss.

Wie lange dauert eine Neuzulassung als Pflegeheimbetreiber?

Je nach Bundesland und Behörde dauert das Anerkennungsverfahren für einen neuen Träger zwischen 3 und 12 Monaten. Für eine reibungslose Übernahme empfiehlt sich daher ein paralleles Betreibermodell: Der Verkäufer bleibt kurzzeitig Lizenznehmer, während der Käufer die Zulassung erwirbt.

Gibt es auch insolvente Pflegeheime zu kaufen?

Ja – Deal One erfasst täglich neue Insolvenzbekanntmachungen, auch für stationäre Pflegeeinrichtungen. Gerade in der Post-Corona-Phase und angesichts gestiegener Personalkosten sind Insolvenzen in der Pflegebranche gestiegen. Für Käufer bieten Insolvenzverfahren oft die Möglichkeit, eine Einrichtung ohne Altverbindlichkeiten zu erwerben (Asset Deal).

Was ist der Unterschied zwischen einem Pflegeheim und einem Seniorenheim?

Ein Pflegeheim (vollstationäre Pflegeeinrichtung) bietet rund um die Uhr professionelle Pflege für Menschen mit hohem Pflegebedarf (Pflegegrade 2–5) und braucht zwingend einen Versorgungsvertrag nach SGB XI. Ein Seniorenheim kann auch betreutes Wohnen oder Seniorenresidenzen ohne vollständige Pflegezulassung umfassen. Deal One listet beide Varianten.